Venda de imóvel usado cai 13,22% e locação residencial não mantém ciclo de alta em SP

Foram dois meses seguidos de alta nas vendas, mas, em Abril, o mercado de imóveis usados deu uma guinada no Estado de São Paulo ao recuar 13,22% sobre Março segundo pesquisa feita com 849 imobiliárias de 37 cidades pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (CreciSP).

José Augusto Viana Neto, presidente do Conselho, lamentou a inversão do que parecia ser uma tendência e disse ser preciso considerar “a volatilidade natural de um mercado que costuma alternar aumentos e quedas”. “Nesses quatro meses passados de Janeiro a Abril, o saldo acumulado de vendas está negativo em 1,7% e esse é um resultado que frustra expectativas, mas é reflexo do cenário de dificuldades que o País enfrenta”, afirma.

A locação de imóveis também viveu em Abril o que pode ser uma reversão de sinal, de positivo para negativo, ao cair 10,85% em comparação com Março e encerrar três meses consecutivos de alta.

A situação do mercado de locação é mais preocupante porque, segundo destaca Viana Neto, reflete “as dificuldades incontáveis que milhões de famílias enfrentam com a inflação que se generalizou, juros proibitivos, salários que beiram a miséria e desemprego e que as impede de alugar um lugar para morar”. A maioria não tem renda para comprar um imóvel, daí ser o aluguel sua única opção, com a consequente preocupação que ele menciona.

“Se não fosse esse estado de retrocesso econômico e social que o País vive, a locação sempre estaria apresentando saldo positivo e não teríamos, como temos somente na cidade de São Paulo, mais de 30 mil pessoas morando nas ruas”, ressalta o presidente do CreciSP. Viana Neto lembrou que espera estar enganado, mas há tempos vem dizendo que a “resiliência estrutural dos mercados de imóveis usados e locação residencial paulista pode ser abalada por um agravamento 

Mais vendidos, por até R$ 400 mil

A pesquisa do CreciSP com as 849 imobiliárias apurou que a queda de 13,22% nas vendas em Abril se deveu à retração dos negócios registrada em duas quatro regiões que compõem o levantamento: Litoral (- 27,67%) e as cidades de Santo André, São Caetano, São Bernardo, Diadema, Guarulhos e Osasco, na Grande São Paulo (- 31,59%). Houve crescimento na Capital (+ 0,04%) e no Interior (+ 10,15%). 

Os imóveis usados mais vendidos no Estado em Abril foram os de preço final até R$ 400 mil, com 55,71% do total, e enquadrados nas faixas de preços de até R$ 5 mil o metro quadrado (59,85%).

Foram vendidos mais apartamentos (56,62%) do que casas (43,38%). As vendas feitas com pagamento à vista (54,79%) superaram as financiadas pelos bancos (39,04%), as parceladas pelos proprietários dos imóveis (5,94%) e as realizadas com crédito de consórcios imobiliários (0,23%).  

=Os descontos obtidos pelos compradores sobre os preços originais de venda foram em média de 7,04% para os imóveis situados em bairros de áreas nobres das cidades, de 7,20% para os de bairros centrais e de 7,03% para os de bairros de periferia.

Preços no ABCD, Guarulhos e Osasco

Na região formada pelas cidades de Santo André, São Bernardo, São Caetano, Diadema, Guarulhos e Osasco, os imóveis com preço final de até R$ 300 mil somaram 52,75% das vendas. Por faixas de preços de metro quadrado, 57,47% se enquadraram nas de até R$ 5 mil.

O imóvel usado mais barato vendido em Abril nessa região custou R$ 140 mil ao comprador – apartamento de dois dormitórios no centro de Diadema. O preço do mais caro foi 10 vezes maior – R$ 1,450 milhão por apartamento de três dormitórios em bairro nobre de Guarulhos. 

 Preços no Interior

 No Interior, os preços médios dos imóveis mais vendidos igualaram os da região do ABCD: 50,34% das casas e apartamentos negociados pelas imobiliárias por até R$ 300 mil. O preço médio do metro quadrado da maioria (58,97%) foi de R$ 4 mil.

 Apartamento de dois dormitórios no centro de Araçatuba foI vendido por R$ 87 mil, o menor preço efetivo de venda registrado pela pesquisa do CreciSP no Interior do Estado. O mais caro – R$ 1,8 milhão – foi o de casa com quatro dormitórios em bairro nobre de Itu.

Preços no Litoral

Nas cidades do Litoral, o levantamento do CreciSP constatou que 65,26% dos imóveis usados foram vendidos por até R$ 400 mil em Abril. Por faixas de preços de metro quadrado, 60,92% enquadraram-se nas de até R$ 4 mil.

Os imóveis mais baratos foram os apartamentos de um dormitório em bairros do Centro de Praia Grande, com preços médios variando entre R$ 93 mil e R$ 270 mil. Em Bertioga, o mais caro: R$ 2,850 milhões por apartamento de quatro dormitórios em bairro nobre.

Locação residencial cai 10,85% em Abril no Estado

A queda de 10,85% nas locações em Abril comparado a Março foi resultado de uma baixa generalizada no volume de imóveis alugados nas quatro regiões que compõem a pesquisa do CreciSP: o Interior (- 12,69%), Litoral (- 8,71%), Capital (- 11,28%) e as cidades de Santo André, São Bernardo, São Caetano, Diadema, Guarulhos e Osasco (- 13,24%).

 A maioria das locações contratadas em Abril – 54,81% – tem aluguel mensal de até R$ 1.200,00. Os preços médios variam de R$ 1.055,47 para casas e apartamentos em bairros de periferia a R$ 1.514,34 para os que estão localizados em bairros centrais e R$ 3.055,24 para os de regiões nobres. 

A maioria dos imóveis alugados (73,04%) está em bairros centrais das 37 cidades pesquisadas, 19,86% em bairros da periferia e 7,1% em regiões nobres.

A pesquisa feita pelo CreciSP com as 894 imobiliárias constatou ainda que os donos dos imóveis alugados em Abril  concederam desconto médio de 9,14% sobre os preços dos aluguéis anunciados de imóveis situados em bairros de regiões centrais. O desconto foi de 14,06% para os de bairros nobres e de 10,54% para os de bairros de periferia.

Preços no ABCD, Guarulhos e Osasco

Nas cidades de Santo André, São Bernardo, São Caetano, Diadema, Guarulhos e Osasco, 51,82% das locações contratadas em Abril têm aluguel mensal de até R$ 1.200,00.

Os aluguéis mais baratos encontrados nessas cidades – de R$ 400,00 a R$ 1.100,00 – foram os de casas de um dormitório em bairros do Centro de Guarulhos. O mais caro foi o de apartamento de três dormitórios em bairro nobre também em Guarulhos – R$ 6.400,00 mensais.

Preços no Interior

No Interior do Estado, 51,31% das novas locações residenciais contratadas em Abril têm aluguel médio de até R$ 900,00 mensais.

Os aluguéis mais baratos registrados pela pesquisa CreciSP foram os de casas de um dormitório em Araçatuba, alugadas entre R$ 300,00 e R$ 500,00 em bairros do Centro. Os aluguéis mais caros – R$ 8 mil – foram os de apartamentos de cinco dormitórios em bairro nobre de Campinas e de quatro dormitórios em bairro também nobre de Presidente Prudente.

Preços no Litoral

 Nas cidades do Litoral, 58,52% dos imóveis que as imobiliárias alugaram em Abril têm aluguel médio de até R$ 1.500,00 mensais.

Em Praia Grande foi registrado o aluguel mais barato: R$ 450,00 mensais por casas de dois cômodos em bairros da periferia. O aluguel mais caro foi de R$ 6.000,00 por apartamento de quatro dormitórios em bairro nobre de Santos.

 Fiador garante aluguel      

As formas de garantia de pagamento do aluguel em caso de inadimplência dos inquilinos praticamente não se alteraram de Março para Abril. O fiador continua em primeiro lugar, presente em 33,25% dos contratos formalizados em Abril. Na sequência vêm o seguro de fiança com 31,71%; o depósito de três meses do valor do aluguel com 15,98%; a caução de imóveis com 9,50%; a locação sem garantia com 7,73%; e a cessão fiduciária, com 1,78%.

Segundo a pesquisa, o número de contratos encerrados em Abril equivaleu a 68,45% do total de novas locações.  Essas desistências ocorreram por motivos financeiros (50,78%) ou outros como mudança de endereço (49,22%).    

A inadimplência baixou 6,86% de Março para Abril, recuando de 4,78% dos contrativos ativos nas imobiliárias pesquisadas para 4,45%.

A pesquisa CreciSP foi realizada em 37 cidades do Estado de São Paulo: Americana, Araçatuba, Araraquara, Bauru, Campinas, Diadema, Guarulhos, Franca, Itu, Jundiaí, Marília, Osasco, Piracicaba, Presidente Prudente, Ribeirão Preto, Rio Claro, Santo André, Santos, São Bernardo do Campo, São Caetano do Sul, São Carlos, São José do Rio Preto, São José dos Campos, São Paulo, Sorocaba, Taubaté, Caraguatatuba, Ilha bela, São Sebastião, Bertioga, São Vicente, Peruíbe, Praia Grande, Ubatuba, Guarujá, Mongaguá e Itanhaém.