Startup de aluguéis QuintoAndar começa a fazer reformas de apartamentos

A startup de aluguéis de residências QuintoAndar quer pôr as mãos na massa, na tinta, na lixa e no que mais preciso for. Conhecida por intermediar a locação de apartamentos, dispensando fiador ou caução, a empresa passou também a reformar imóveis para os proprietários. “Vamos sujar as mãos pelos clientes”, diz Gabriel Braga, presidente executivo e cofundador da startup. Executado há cerca de um mês, o projeto, chamado de QuintoAndar Originals, tem dois objetivos. O primeiro é melhorar a qualidade das casas disponíveis na plataforma. Ao mesmo tempo, busca aumentar a liquidez do investimento dos donos dos ativos, que muitas vezes não têm recursos ou conhecimento para tocar uma reforma.

Por trás disso, o plano do Quinto Andar é aumentar o percentual de imóveis alugados no País – segundo dados do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), hoje esse índice está na casa de 18%, com 12,9 milhões de locações residenciais. Em países desenvolvidos, o número é bem maior: nos EUA, está em 36%, enquanto na Alemanha chega a 48%. “No futuro, queremos que as pessoas vivam no imóvel certo para cada momento da vida delas”, diz Braga.

Por enquanto, o Originals está sendo executado apenas no centro expandido de São Paulo, com apartamentos de até 110 metros quadrados. O nome do projeto é inspirado no selo de produções próprias do serviço de streaming Netflix, que usa dados e algoritmos para determinar que séries e filmes podem agradar a seu público. “Com informações que já reunimos desde que estamos no mercado, sabemos o que um apartamento precisa ter para alugar rápido – e quase nunca é um azulejo azul-bebê no banheiro”, diz Marcus Andrade, diretor responsável pelo Originals.

Munida de um grande banco de dados, a empresa consegue sugerir para os proprietários as reformas que podem ser feitas para que o imóvel não fique mais parado e até consiga um valor superior na locação. “Não queremos aumentar o valor do aluguel, mas queremos deixá-lo mais justo com a localização ou o tamanho do imóvel, por exemplo”, diz Andrade. Foi o que aconteceu com o administrador Fernando Kobuti, de 31 anos: após ficar um ano sem alugar um apartamento nos Jardins, zona central da capital paulista, ele decidiu fazer a reforma pelo Quinto Andar.

Diversas adaptações foram feitas: de revisão de elétrica e hidráulica à remoção de um bidê, passando pela quebra de uma parede, para criar uma cozinha americana, com Braga. Em pouco mais de um mês, o local já tinha sido alugado de novo – e por 15% a mais do que Kobuti queria. “Sabia que precisava reformar, mas não tinha know-how para isso. Alugou tão rápido que eu até pensei que poderia cobrar mais”, diz o administrador.

EMPRESA SALTOU DE 300 PARA MIL FUNCIONÁRIOS EM UM ANO
Fundado em 2013 por Braga e por André Penha, o Quinto Andar está em 23 cidades do País  – a maioria delas, nas regiões Sul, Sudeste e Centro-Oeste. No início de 2018, estava apenas em São Paulo. O crescimento fez a empresa ser considerada como um dos potenciais unicórnios (startup avaliada acima de US$ 1 bi) do País, algo com o que Braga diz não se importar. “Nosso propósito é criar uma empresa sem prazo de validade”, diz.

A equipe também cresceu: saltou de 300 para 1 mil pessoas – boa parte delas trabalha em um escritório localizado na esquina da avenida Paulista com a Rua da Consolação, no centro de São Paulo. Parte desse crescimento foi acelerada pela rodada de aportes de R$ 250 milhões recebida em novembro passado. O Originals, conta Braga, foi um dos argumentos do QuintoAndar para conquistar os recursos. 

No Originals, o plano é oferecer três níveis diferentes de reforma para os proprietários. Na básica, há revisão de pisos e pintura e reparos elétricos e hidráulicos. Na intermediária, há ainda espaço para inclusão de box blindex e troca de revestimentos. Em um nível superior, o proprietário pode optar ainda por, por exemplo, mobiliar o local e incluir aparelhos de ar condicionado.

REFORMA BÁSICA CUSTARÁ, EM MÉDIA, R$ 15 MIL
A empresa não revela valores exatos, mas estima que uma reforma básica custe em torno de R$ 15 mil. O proprietário, porém, não precisa desembolsar nenhum valor se quiser até o imóvel ser alugado – os valores adiantados pela empresa podem ser abatidos da locação. Hoje, a empresa não cobra taxa sob o capital investido, mas o fará no futuro – valores ainda não foram definidos. “A reforma não é o nosso negócio”, diz Braga.

A fim de convencer os proprietários, a empresa tem distribuído um slide projetando uma reforma de R$ 20 mil em um apartamento cujo aluguel inicial é de R$ 2 mil – após a reforma, porém, esse valor sobe para R$ 2,5 mil. Descontando ainda o tempo que ficaria parado, o Quinto Andar projeta um retorno financeiro de R$ 6 mil para o período de um contrato de 30 meses. Se o contrato for renovado por mais 30 meses, o retorno sobe para R$ 37 mil.

Na visão do professor Alberto Ajzental, da FGV-SP, é um valor baixo. “O proprietário demora a sentir a cor do dinheiro”, diz o pesquisador, que vê nesse aspecto um entrave para o negócio da startup. “É uma ótima ideia: a startup tem informações valiosas que os proprietários não têm, uma vez que só retém dados sobre os seus próprios imóveis. Além disso, ajuda a dar rapidez, e portanto, liquidez para o mercado”, avalia Ajzental. “E se o giro do imóvel acelera, eles também conseguem faturar mais rápido”. 

Guilherme Fowler, professor de empreendedorismo do Insper, discorda: para ele, o grande retorno da reforma acontece a longo prazo. “Quando entrar um segundo contrato, o proprietário não precisará amortizar a dívida. Além disso, ele já tem o imóvel parado, que é um problema na mão dele”, diz o pesquisador. Na visão de Fowler, a principal tática do Quinto Andar aqui não é nem a reforma, mas sim “resolver a assimetria de informação do mercado imobiliário” – algo que outras empresas também já têm atacado, do ponto de vista da compra e venda de imóveis.

FUTURO DO ALUGUEL É SER SERVIÇO COMO UBER, DIZ FUNDADOR
Para os proprietários que ainda assim não quiserem investir, a startup tem trabalhado com uma segunda estratégia: assinar um contrato de administração dos imóveis por um tempo determinado. Assim, o dono do apartamento segue recebendo um valor mensal, mas a empresa pode reformá-lo e alugá-lo da maneira que quiser.

Segundo o Quinto Andar, no entanto, não serão apenas os apartamentos reformados pela startup que terão o selo Originals. Imóveis que estejam no mesmo nível de qualidade proposto pela empresa também ganharão a certificação. “No longo prazo, os Originals devem ser mais da metade dos imóveis que teremos na plataforma”, afirma Braga.

Para conquistar isso, a empresa também tem trabalhado em outras frentes – como se aliar a imobiliárias para conquistar proprietários “tradicionais” ou fornecer dados a construtoras, para que estas façam empreendimentos mais adequados aos desejos de quem busca alugar um imóvel. Para Braga, o futuro do aluguel é se tornar como aplicativos de transporte, que fizeram muita gente deixar o carro de lado. “O futuro não é sobre ter, mas sobre usar”, diz. “Mas as pessoas só deixaram o carro em casa porque o Uber conseguiu resolver o problema. Queremos fazer o mesmo pelos imóveis.”