Reforma tributária pode aumentar o preço do aluguel e da casa própria

Representantes da construção civil e do setor imobiliário defendem um redutor de 60% da alíquota na reforma tributária, sob pena de aumentar o preço da moradia para todas as faixas de renda.

“Os estudos técnico-econômicos, realizados por especialistas independentes, de forma transparente e fundamentada, demonstram claramente que vai aumentar a carga tributária sobre moradia em todas as suas formas de atendimento -seja uma casa, apartamento, aluguel ou lote”, afirma nota assinada por 28 entidades imobiliárias, entre elas o Secovi-SP.

O projeto de regulamentação da PEC (Proposta de Emenda à Constituição) estabeleceu desconto de 40% na alíquota geral do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços), dos estados e municípios, e da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), do governo federal para operações com bens imóveis e em 60% para operações com aluguéis.

Em nota, o Ministério da Fazenda diz que “não haverá nenhum aumento relevante de custos em comparação à situação atual, e os imóveis populares serão menos tributados que os de alto padrão”, o que o setor nega.

Segundo as entidades, se o redutor for de 60%, será mantida a atual carga tributária sobre os imóveis, não sendo necessário o aumento de preços.

Na locação de imóveis, o pedido é para um redutor de 80%. Se for mantido os 60%, segundo cálculo apresentado pela CBIC, haverá aumento de 136,22% na tributação do aluguel.

Os signatários da nota afirmam que a operação imobiliária já é tributada pelo ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) e tem custos próprios, como outorgas onerosas e contrapartidas exigidas pelo poder público, que devem ser considerados na formação da base de cálculo da CBS e do IBS.

A análise das entidades é que a experiência internacional da tributação sobre o consumo demonstra que as operações com bens imóveis (construção, incorporação, alienação e administração por exemplo) devem ser tratadas de acordo com o regime específico de tributação.

O Ministério da Fazenda afirma que o custo de um imóvel popular novo (valor de R$ 200 mil) deverá cair cerca de 3,5% e o custo de um imóvel de alto padrão novo (valor de R$ 2 milhões) deverá subir cerca de 3,5%. “Ao contrário das notícias inverídicas que estão circulando, a reforma tributária será positiva para o setor imobiliário brasileiro e será justa, pois tributará menos os imóveis populares que os imóveis de alto padrão”, diz, em nota pública.

De acordo com o ministério, as vendas de imóveis novos por empresas (incorporações) serão tributadas da seguinte maneira:

a) O imposto incidirá apenas sobre a diferença entre o custo de venda e o valor do terreno (no caso de aquisição de vários imóveis para construção do prédio, será deduzido todo o valor dos imóveis adquiridos para fazer a incorporação)

b) Haverá um redutor social de R$ 100 mil sobre o valor tributado, de modo a tornar a tributação progressiva, reduzindo o custo dos imóveis populares

c) A alíquota do imposto incidente sobre esse valor reduzido será reduzida em 40% (o seja, será de 60% da alíquota padrão), o que corresponde a cerca de 15,9%

d) Do valor do imposto calculado sobre a base reduzida será deduzido o montante de todo o imposto pago na aquisição de material de construção e serviços pela incorporadora, ao contrário do que ocorre hoje em que o imposto pago nos materiais de construção e serviços não é recuperado.

A Fazenda diz ainda que a reforma “deverá aumentar muito a eficiência do setor de construção e incorporação, pois ao permitir a recuperação de créditos sobre os insumos vai permitir a adoção de métodos construtivos muito mais eficientes”.

O próximo passo na tramitação da reforma tributária será sua análise e votação no Senado. Se houver qualquer mudança, o texto volta para a Câmara antes de seguir para a sanção presidencial.

“Esperamos evoluir com as tratativas junto ao Congresso Nacional e ao próprio governo para esclarecer os impactos das decisões políticas sobre o setor, na moradia e na geração de emprego”, afirmam as 26 entidades, em nota.

PROPOSTAS DO SETOR NO PLP 68/2024

AJUSTE NO REDUTOR E ALÍQUOTA PARA MANTER A CARGA TRIBUTÁRIA E O PREÇO DO IMÓVEL
– Redutor de alíquota em 60% nas atividades do setor imobiliário (PLP prevê 20%)
– Redutor de alíquota em 80% na locação de imóveis

CONSTRUÇÃO CIVIL NO REGIME ESPECÍFICO
– Inclusão da atividade no regime específico das operações com bens móveis, conforme previsão constitucional e garantindo isonomia e harmonia na cadeia produtiva da construção

FATOR REDUTOR SOCIAL
– Inclusão de fator redutor de R$ 50 mil a R$ 40 mil para lote residencial
– Inclusão de fator redutor de R$ 1.000 na locação de imóvel residencial

CORREÇÃO MONETÁRIA DOS VALORES PREVISTOS NO PLP PELO IPCA (INFLAÇÃO OFICIAL DO PAÍS)
VALOR DA OPERAÇÃO
– Valor do imóvel é o valor da alienação/operação, e não valor de referência atribuído pelo Fisco

DEDUÇÕES DA BASE DE CÁLCULO E FATOR DE REDUÇÃO
– ITBI (Imposto sobre Transição de Bens Imóveis), doações de áreas públicas, outorgas e contrapartidas exigidas pelo poder público na incorporação e no loteamento

REGIME DE CAIXA
– Tributo devido no momento do pagamento para todos do segmento (incorporação, loteamento, locação, construção, intermediação, administração) do regime especifico de operações com bem imóveis

NÃO INCIDÊNCIA DA TRIBUTAÇÃO DA CBS (CONTRIBUIÇÃO SOBRE BENS SERVIÇOS) E IBS (ENGLOBA O ICMS E O ISS)
– Na permuta e na constituição de garantias
– Na locação residencial realizada por pessoa física – independentemente de preponderância ou de habitualidade

TRANSIÇÃO – REGIMES OPTATIVOS
– Adequação para preservar o equilíbrio financeiro de empreendimentos já iniciados na fase de implementação da reforma

RET SOCIAL
– Aplicação do regime tributário para lotes no modelo hoje existente para a incorporação

INTERMEDIAÇÃO COMPARTILHADA
– Garantir tributação do montante correspondente às respectivas participações nos casos de intermediação compartilhadas por múltiplos corretores, sem a tributação de receita de terceiros

REEQUILÍBRIO DE CONTRATOS ADMINISTRATIVOS
– Estabelecer regras que garantam o equilíbrio entre as partes em contratos com o setor público, com celeridade e eficiência

ALTERAÇÃO DA LEI DO INQUILINATO
– Possibilidade de repasse do tributo para o contratante (hoje não permitida)