Prefeitura de São Paulo leiloa imóveis da Cohab por inadimplência

Maria da Conceição dos Santos, 44, mora há 22 anos em um apartamento da Cohab em Guaianases, na zona leste de São Paulo, e, no dia 2 de abril, recebeu uma notificação extrajudicial para desocupá-lo até o dia 30. O autor da carta teria arrematado o imóvel em um leilão.

Desempregada e com fibromialgia, ela recorreu à Defensoria Pública na tentativa de anular aquela operação. Após reunir vários casos semelhantes, o órgão ingressou com uma ação coletiva diante da SPDA Habitação, empresa da Prefeitura de São Paulo que detém o crédito destes contratos imobiliários e faz a cobrança das prestações.

Proprietários de imóveis adquiridos através da Cohab (Companhia Metropolitana de Habitação de São Paulo) reclamam que, em razão de parcelas atrasadas, estão sendo obrigadas a pagar todo o débito, sem qualquer margem de negociação, sob risco de perder seu único teto.

De acordo com informações da SPDA ao Ministério Público de São Paulo, 49 imóveis destinados à população de baixa renda já foram leiloados na esfera administrativa – isto é, sem passar por decisões judiciais.

Os leilões, de acordo com a SPDA em resposta ao Ministério Público, estão de acordo com a lei que prevê alienação fiduciária. Neste modelo, o credor pode retomar o bem quando há inadimplência e leiloá-lo para quitar a dívida.

A SPDA é a sigla de Companhia São Paulo de Desenvolvimento e Mobilização de Ativos, uma empresa de economia mista e que foi constituída em 2007 através de um decreto do então prefeito Gilberto Kassab (PSD).

Sob a justificativa de otimizar recursos financeiros para projetos do município, a empresa pode, entre outras atividades, emitir títulos no mercado imobiliário, alienar e dar em garantia, inclusive em contratos de parcerias público-privadas, ativos e créditos mobiliários.

Em 2015, na gestão de Fernando Haddad (PT), a prefeitura cedeu à SPDA os créditos de contratos habitacionais da Cohab, que também é municipal. No ano seguinte, a empresa integrou os créditos em um fundo de investimento imobiliário (FIDC SPDA) registrado da Comissão de Valores Imobiliários.

Moradores relataram à Folha  de S.Paulo e em ações judiciais dificuldades na hora de tentar renegociar a dívida com a SPDA. Para cobrar os inadimplentes, o fundo contratou uma empresa especializada em recuperação de créditos.

“Eu fui até a SPDA, me disseram que eu teria que pagar R$ 40 mil. Como eu não consigo, colocaram em leilão em janeiro. A única renda na casa, hoje, é da minha filha, que é estagiária”, afirma Maria.

O apartamento de Sandra Regina Ferreira Costa, 55, na Cidade Tiradentes, foi à leilão em razão de uma dívida de R$ 56 mil no ano passado – mas não houve compradores. Conforme a representação da Defensoria Pública, Sandra procurou a SPDA, em janeiro de 2023, para tentar uma negociação.

“[Sandra] foi informada que como teria feito um acordo em 2020, que restou descumprido, teria sido expedida uma ordem de despejo, que foi enviada, segundo a Cohab, em 16 de janeiro de 2023”, escreveu a defensora pública Vanessa Chalerge de Andrade Franca.

Sandra afirma que não fez nenhum acordo, pois alega que estava reclusa durante a pandemia de Covid-19, e que jamais recebeu tal ordem de despejo.

“Vivemos, agora, com a sensação de medo. Quando minha mãe leu a carta do leilão, começou a passar mal e ficou com a pressão alta. A nossa casa é nosso único bem”, diz Ariane Ferreira Costa, 21, filha de Sandra.

Casos, assim, vem sendo investigados pelo Ministério Público desde o final de abril, após representação da deputada Ediane Maria (PSOL).

“A alienação deixou as pessoas ainda mais vulneráveis, os moradores estão sendo notificados e têm 15 dias para providenciar o valor integral da dívida. É uma população sem fácil acesso ao crédito”, afirma Jéssica da Mata, advogada do gabinete de Ediane.

Nas ações judiciais, os defensores públicos também questionam a imposição de cláusula de alienação fiduciária nos contratos de habitações sociais destinados à população de baixa renda e com pouca oferta de crédito.

A própria Cohab, afirma a Defensoria, atende somente aqueles que se enquadram em critérios sociais e econômicos.

“A alienação é prejudicial e intransigência, pois não aceitam negociação e pessoas que perderam emprego, adoeceram na pandemia. A Cohab tinha mais flexibilidade, mas a SPDA cobra de uma forma incompatível”, afirma a defensora pública Taissa Pinheiro.

Na ação coletiva, a Defensoria, vem atuando em parceria com o LabCidade (Laboratório Espaço Público e Direito à Cidade) da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da USP (Universidade de São Paulo).

“A alienação fiduciária é incompatível com a política habitacional, refinancia a moradia social. Trata a casa de uma pessoa de baixa renda como se fosse um carro”, afirma Vitor Inglez, pesquisador do LabCidade.

Em nota à Folha de S.Paulo, a gestão do prefeito Ricardo Nunes (MDB) diz que os casos que vão a leilão são exceções e que oferece inúmeras tratativas e programas de acesso a casas populares e unidades de habitação de interesse social.

Entre as ofertas aos devedores, a administração cita descontos e parcelamento em até 300 vezes.

A prefeitura respondeu que, em relação ao caso de Maria, em Guaianases, ela regularizou o seu imóvel através da assinatura do Instrumento de Alienação Fiduciária junto ao Fundo SPDA e se comprometeu em quitar a dívida em 165 meses, mas não cumpriu com dois acordos.

“A gestão da SPDA tentou um novo acordo em outubro de 2023, sem sucesso”, diz a nota da prefeitura. “Em janeiro deste ano foi informada que o imóvel estava em fase de leilão e que ela teria prioridade caso desejasse arrematar o apartamento. Sem sinalização de interesse, em fevereiro deste ano, o imóvel foi leiloado e arrematado por um terceiro.”

Com relação ao caso de Sandra, a prefeitura diz que ela assinou o acordo de alienação fiduciária com a Cohab em 2010 e acumula parcelas atrasadas desde 2012. Entre outubro de 2022 e agosto de 2023, diz a gestão, ela teria ido à SPDA três vezes e foi informada sobre a possibilidade de leilão e necessidade de quitar a dívida.

“Em dezembro de 2023, o imóvel foi a leilão e, por ausência de interessados, segue em estoque do fundo e apto à negociação”, diz a prefeitura.