Nunes deve vetar prédio e avalia ‘demolifit’ na Faria Lima

O prefeito Ricardo Nunes (MDB) deverá vetar trechos do projeto da Câmara Municipal que alteraram radicalmente regras para construir em algumas quadras da cidade de São Paulo. O prazo para a publicação da sanção e dos vetos à chamada minirrevisão da Lei de Zoneamento terminará nesta sexta-feira (26).

Ainda caberá a Nunes publicar sua decisão sobre alterações realizadas pelo Legislativo em normas para edificações nos entornos das avenidas Brigadeiro Faria Lima e Engenheiro Luiz Carlos Berrini. Mudanças realizadas pelos vereadores alteram as regras de arrecadação, dando descontos para a construção de novos prédios.

Em ao menos um dos casos, o incentivo pode fazer valer a pena demolir edifícios para a construção de novos, maiores. É o que técnicos têm chamado de demolifit, em contraposição ao retrofit, técnica de modernização de edifícios antigos considerada ambientalmente correta e que é incentivada pela prefeitura.

Entre as diversas decisões a serem tomadas por Nunes, é dado como certo o veto a trechos inseridos por emendas do vereador Isac Felix (PL) para permitir a construção de edifícios sem limite de altura em uma zona exclusivamente residencial na Vila Nova Conceição, um dos bairros mais valorizados da cidade.

Para fazer a mudança em uma quadra do bairro, uma emenda à Lei de Zoneamento requisitou mudança em outra legislação que compõe o marco regulatório urbano, o Plano Diretor. A medida exclui uma regra que impede que as ZERs, sigla para zona exclusivamente residencial, sejam sobrepostas por ZEUs, que é o zoneamento que estimula o mercado a subir arranha-céus perto de corredores de ônibus e estações de trem e metrô.

Existe o temor entre moradores de áreas residenciais de que essa mudança possa abrir brechas para a liberação de espigões em mais bairros, caso ocorra nova revisão da legislação urbanística.

Um interlocutor que participa das discussões sobre os vetos disse à Folha que a emenda é uma aberração e certamente será barrada por Nunes.

Embora funcionem em conjunto, as duas leis têm funções específicas. Enquanto o Plano Diretor determina a estratégia ampla sobre como a cidade deve se desenvolver, a Lei de Zoneamento diz como essa estratégia pode ser aplicada quadra a quadra.

Ambas foram revisadas ao longo de 2023, mas a Câmara decidiu reabrir a discussão sobre o zoneamento porque o mapa publicado pela prefeitura continha falhas em algumas quadras.

O vereador Isac Felix também é responsável por uma emenda que autoriza a construção de prédios de médio porte – até 28 metros – numa área onde atualmente só casas são permitidas nas proximidades do Jockey Club. A mudança enfrenta oposição de moradores da Cidade Jardim (zona oeste).

Quando procurado pela reportagem, Felix afirmou que suas propostas adequam quadras aos entornos.

Em linhas gerais, as alterações urbanas propostas pela Câmara enfrentam ampla oposição de grupos organizados de moradores. Nesta terça (23), 92 associações entregaram ao prefeito uma carta de repúdio às modificações.

DEMOLIFIT E DESCONTOS NA FARIA LIMA

Além de analisar alterações na Lei de Zoneamento, o prefeito Ricardo Nunes terá de decidir sobre mudanças aprovadas pela Câmara nas operações urbanas Faria Lima e Água Espraiada, as mais antigas e também entre as mais importantes da cidade.

Operações desse tipo funcionam como uma espécie de consórcio com o setor privado. Para arrecadar recursos de forma rápida para investir na infraestrutura da própria região, o município emite certificados que dão direito de construir e os comercializa por meio da Bolsa de Valores. Esses papéis são chamados de Cepacs (Certificados de Potencial Adicional de Construção).

Quem compra Cepac, caso tenha um terreno na área da operação, pode usar esse certificado para erguer, ampliar ou até mudar o tipo de uso do imóvel. Também é possível, no entanto, guardar esses títulos para esperar que valorizem. É um investimento financeiro regulado pela CVM (Comissão de Valores Mobiliário) e, por isso, possui regras rigorosas.

Técnicos que fazem parte da gestão de uma das operações em questão, a Faria Lima, disseram à Folha que a Câmara cruzou limites ao propor regras que podem desvalorizar Cepacs.

Uma das medidas reduz em 40%, em média, a necessidade de aquisição de potencial construtivo. Há ainda um desconto de 30% no preço dos certificados.

Entre os pontos mais polêmicos há um artigo garantindo que, caso um imóvel seja demolido, um novo construído no mesmo terreno poderá superar o tamanho máximo permitido na regra atual da operação. Para reconstruir será necessário possuir Cepac, mas o valor será a metade do preço.

Considerando os demais descontos propostos pela revisão, a mudança tem potencial para incentivar substituições de prédios médios por outros, maiores, em diversas áreas às margens do rio Pinheiros.

Há também concessão de desconto de 20% em potencial construtivo para hospitais e estabelecimentos de ensino, gratuidade para a construção de lojas nas fachadas e para áreas comuns entre as unidades (corredores, por exemplo).

A revisão da operação Faria Lima foi aprovada pela Câmara sob a justificativa de extensão da área de investimentos para a favela de Paraisópolis, que poderia ser beneficiada com a destinação de mais de R$ 1 bilhão.

As alterações nas duas operações também foram apresentadas como necessárias para atrair o mercado imobiliário para trechos estagnados, em especial na área da Água Espraiada. A operação concentrou o desenvolvimento na região da avenida Engenheiro Luiz Carlos Berrini, mas possui trechos pouco desenvolvidos, como nas proximidades do Jabaquara (zona sul), onde recursos poderiam ser aplicados para a construção de habitação de interesse social.

Procurada pela reportagem para comentar sobre as questões citadas na reportagem, a prefeitura não respondeu.

Em nota, a Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento apenas reforçou que projeto de lei 339/2024 [que trata da Lei de Zoneamento] aprovado pela Câmara Municipal está em análise para sanção ou vetos. “O texto foi recebido pela Prefeitura no último dia 4 e, conforme a Lei Orgânica do Município, o Executivo tem prazo de 15 dias úteis para a análise do projeto de lei”, diz a nota