Mesmo com pandemia, vendas de imóveis usados e locação têm alta no estado de SP

A continuidade da crise econômica e social provocada pela pandemia de coronavírus não impediu que os mercados de venda de imóveis usados e de locação residencial fechassem 2021 com saldo positivo no Estado de São Paulo, mesmo registrando queda em Dezembro. O volume acumulado de vendas no ano ficou em 6,50% e o de locação em 6,84%.

Os resultados apurados nas pesquisas feitas mensalmente pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (CreciSP) indicam que esses dois subgrupos do mercado imobiliário paulista conseguiram superar as adversidades impostas pelo segundo ano de pandemia do Coronavírus. “Em mais um ano difícil como foi 2021, esses são resultados que merecem respeito, apesar de inferiores aos registrados quando a pandemia começou”, afirma José Augusto Viana Neto, presidente do CreciSP.

O volume de vendas acumulado de 6,84% em 2021 no Estado de São Paulo é 89,17% menor que o de 2020, que chegou a 63,13% e superou o resultado de 39,17% acumulado em 2019. Em 2018, o saldo também ficara positivo, em 20,51%.

Na locação residencial, o saldo positivo de 6,5% em 2021 é 48,94% inferior aos 12,73% acumulados em 2020. Antes da eclosão da pandemia, em 2019, o volume de novas locações ficara positivo em 10,96%, resultado que superou em 222,35% o saldo de 3,4% registrado em 2018.

Viana Neto enfatiza ser relevante que o mercado de venda de imóveis usados, especialmente, não tenha ficado no vermelho em 2021 “a despeito de todos os entraves impostos para o acesso à casa própria de milhares de famílias, figurando entre os mais relevantes a limitação dos financiamentos bancários, essenciais para viabilizar a compra para aquelas que não têm reservas financeiras”. Ele cita pesquisas do CreciSP como “evidência dessa limitação que levou a uma distorção de mercado”.

A “distorção” mencionada pelo presidente do Crecisp está em que a principal modalidade de aquisição da casa própria no Estado em 2021, usualmente o bem mais caro que as famílias adquirem na vida, não foi o financiamento para pagamento a longo prazo concedido por bancos. Em oito dos 12 meses do ano passado, a maioria das vendas de imóveis usados foi feita com pagamento à vista ou parcelado pelos próprios donos dos imóveis.

Em Dezembro, mês em que as vendas caíram 8,19% frente a Novembro segundo as 856 imobiliárias pesquisadas em 37 cidades do Estado, a participação dos financiamentos foi de 44,8%. As vendas feitas com pagamento à vista somaram 52,65%, as realizadas com pagamento parcelado pelos proprietários ficaram em 2,12% e as efetuadas por consórcios imobiliários se limitaram a 0,42%. Em 2021, a participação dos consórcios nas vendas foi residual ou não se efetivou na maioria dos meses.

Imóveis de até R$ 400 mil

foram os mais vendidos

Imóveis com preços de até R$ 400 mil foram os mais vendidos em Dezembro pelas 856 imobiliárias consultadas pelo CreciSP em 37 cidades do Estado. Eles representaram 58,17% das vendas feitas no mês, que foram 8,19% menores que as de Novembro. Por faixas de preço de metro quadrado, 62,33% se enquadraram nas de até R$ 5 mil.  

O índice Crecisp, que mede o comportamento dos preços dos aluguéis novos e dos imóveis usados negociados pelas imobiliárias pesquisadas mensalmente pelo Creci, registrou queda de 4,29% em Dezembro e fechou 2021 em estabilidade, com saldo positivo de 0,59%.

Das quatro regiões que compõem a pesquisa, houve queda em três na comparação de Dezembro com Novembro: Capital (- 14,24%), Interior (- 16,53%) e a região da Grande São Paulo formada pelas cidades de Santo André, São Bernardo, São Caetano, Diadema, Guarulhos e Osasco (- 17,08%). As vendas no Litoral cresceram 14,92%.

Foram vendidos em Dezembro mais apartamentos (56,69%) do que casas (43,31%) com descontos médios sobre os preços originalmente anunciados de 6,68% nos imóveis situados em bairros de áreas nobres das cidades, de 8,04% nos bairros centrais e de 8,47% nos bairros de periferia.

Mais caros, mais baratos

Nas cidades da Grande São Paulo, os preços dos imóveis mais baratos variaram entre R$ 150 mil e R$ 425 mil para apartamentos de 2 dormitórios em bairros do centro de Santo André. O mais caro, vendido por R$ 730 mil, foi apartamento de 3 dormitórios em bairro nobre de São Bernardo.

No Interior, a pesquisa CreciSP apurou que o imóvel mais barato foi vendido em Campinas – R$ 80 mil por apartamento de 1 dormitório em bairro de periferia da cidade. O mais caro foi casa de 4 dormitórios em bairro nobre de São José do Rio Preto, vendida por R$ 2,6 milhões.

No Litoral, o menor preço em Dezembro – R$ 100 mil – foi o de casa de 1 dormitório em bairro da periferia de Mongaguá. O mais caro foi o de casa de 4 dormitórios em bairro de área nobre de Guarujá, vendida por R$ 2,6 milhões. 

Aluguéis de até R$ 1,2 mil

são maioria em São Paulo

Mais da metade (56,28%) dos imóveis alugados no Estado de São Paulo em Dezembro tem aluguel mensal de até R$ 1.200,00, segundo a pesquisa feita com 856 imobiliárias de 37 cidades pelo CreciSP.

Foram alugadas mais casas (51,27%) do que apartamentos (48,73%) no mês em que o volume de locações foi 13,34% inferior ao de Novembro. A queda ocorreu nas quatro regiões que compõem a pesquisa: Capital (- 10,27%), Interior (- 4,92%), Litoral (- 5,4%) e Grande São Paulo (- 36,4%).

Os descontos concedidos pelos proprietários para alugar seus imóveis foram em média de 7,36% sobre os preços inicialmente anunciados de imóveis localizados em bairros nobres, de 9,82% para os de bairros centrais e de 11,05% para os de periferia.

Nas cidades de Santo André, São Bernardo, São Caetano, Diadema, Guarulhos e Osasco, na Grande São Paulo, os aluguéis mais baratos variaram de R$ 450,00 a R$ 850,00 para casas de 1 dormitório situadas em bairros do centro de Diadema. O aluguel mais caro na região foi de R$ 4,5 mil por casa de 4 dormitórios em bairros do centro de São Bernardo do Campo.

No Interior do Estado, a pesquisa CreciSP apurou que o aluguel mais barato em Dezembro foi de R$ 220,00 por casa de 2 cômodos em bairro da periferia de Franca. O mais caro – R$ 14 mil mensais – foi o de casa de 4 dormitórios em bairro nobre de São José dos Campos.

No Litoral, duas cidades registraram o mesmo preço de aluguel por imóveis semelhantes – em Santos e Itanhaém, casas de 1 dormitório foram alugadas por R$ 600,00, o menor valor registrado nas cidades litorâneas. Os aluguéis mais caros foram os de casas de 4 dormitórios em bairros nobres do Guarujá, alugadas por preços entre R$ 8 mil e R$ 15 mil mensais.

Tanto no Litoral quanto no Interior, na Grande São Paulo e na Capital, a maioria das locações contratadas em Dezembro ficou concentrada em bairros centrais das cidades, com 72,22% do total. Os bairros de periferia ficaram com 18,04% e os de áreas nobres com 9,74%.           

Aumento em áreas nobres

A consolidação dos resultados das pesquisas do CreciSP mostra que os preços médios dos aluguéis residenciais em 2021 ficaram estáveis ou perderam de pouco para a inflação no caso dos imóveis situados em bairros de periferia ou em regiões centrais das cidades pesquisadas no Estado de São Paulo.

Na periferia, a evolução do preço médio fechou o ano com resultado positivo acumulado de 10,78%, pouco acima da inflação de 10,06% medida pelo IPCA. Em Janeiro, o preço médio do aluguel nessas regiões era de R$ 1.007,20 e em Dezembro ficou em R$ 1.017,30.

Em bairros centrais, a evolução do preço médio acumulada no ano passado ficou positiva em 8,62% e o preço médio que em Janeiro era de R$ 1.385,66 passou a R$ 1.373,00 em Dezembro.

Nos bairros de áreas nobres das cidades, a evolução acumulada do preço médio do aluguel ficou positiva em 22,73%,  o dobro da inflação. O aluguel médio em Janeiro, de R$ 2.660,65, chegou a R$ 3.983,55 em Abril mas fechou o ano na média de R$ 3.001,60.             

Fiador e inadimplência

As 856 imobiliárias que participaram da pesquisa do CreciSP em Dezembro informaram que 39,79% dos aluguéis contratados são garantidos pelo fiador em caso de inadimplência dos inquilinos. O seguro de fiança foi a segunda modalidade de garantia utilizada, com 29,34%, seguido pelo depósito de três meses do valor do aluguel com 16,97%, pela caução de imóveis com 10,45%, pela cessão fiduciária com 2,64% e pela locação sem garantia, com 0,8%.

O número de contratos cancelados em Dezembro equivaleu a 78,65% do total de novas locações e a inadimplência nas imobiliárias consultadas foi de 4,10%, uma queda de 0,55% em comparação com os 4,12% de Novembro.

A pesquisa foi realizada em 37 cidades do Estado de São Paulo: Americana, Araçatuba, Araraquara, Bauru, Campinas, Diadema, Guarulhos, Franca, Itu, Jundiaí, Marília, Osasco, Piracicaba, Presidente Prudente, Ribeirão Preto, Rio Claro, Santo André, Santos, São Bernardo do Campo, São Caetano do Sul, São Carlos, São José do Rio Preto, São José dos Campos, São Paulo, Sorocaba, Taubaté, Caraguatatuba, Ilha bela, São Sebastião, Bertioga, São Vicente, Peruíbe, Praia Grande, Ubatuba, Guarujá, Mongaguá e Itanhaém.