Imóvel em São Paulo é caro, mas preço é justo, aponta índice global

Um índice global considera o preço de venda dos imóveis em São Paulo justo o suficiente para evitar uma “bolha imobiliária” na cidade. Porém, o custo de comprar a casa própria é caro para a renda dos paulistanos, e as taxas de juros de dois dígitos no Brasil sufocam a demanda por imóveis próprios.

Segundo o Índice Global de Bolha Imobiliário 2023, do UBS, divulgado neste mês, o elevado custo leva os paulistanos a alugar um imóvel em vez de comprar. Como resultado, o valor dos aluguéis aumentou cerca de 10% nos últimos quatro trimestres.

Analistas fazem alerta de que a maré pode estar virando. A inflação está diminuindo, e o Banco Central já iniciou cortes na Selic, que orienta as taxas de juros nos bancos. Condições de financiamento gradualmente melhores, afirma o relatório, podem impulsionar o mercado imobiliário nos próximos trimestres.

Para realizar o ranking, são avaliados critérios como as condições do mercado imobiliário local, os indicadores econômicos domésticos, o valor dos imóveis na cidade e a renda média. Depois o UBS compara esses valores com outras cidades do país.

Quanto maior a discrepância nessas relações, mais distorcido fica o mercado, indicando que a cidade está vivendo em uma “bolha imobiliária”.

São Paulo obteve a segunda nota mais baixa, ficando atrás apenas de Varsóvia, na Polônia.

O resultado, segundo a pesquisa, é um indicativo de que os preços praticados pelo mercado atual são justos o suficiente para evitar uma bolha na cidade.

Na edição deste ano, apenas Zurique e Tóquio permaneceram na categoria de risco de “bolha”.

Mas os preços de imóveis em Miami, Genebra, Los Angeles, Londres, Estocolmo, Paris e Sydney estão supervalorizados.

O termo “bolha imobiliária” se refere a uma situação em que o preço de um imóvel se eleva de forma significativa e contínua, sendo que essa alta não condiz com os valores reais dos bens, por isso a supervalorização não se sustenta, e o mercado entra em crise e fica desvalorizado.

Dados históricos revelam padrões de excessos no mercado imobiliário. Sinais típicos incluem uma desconexão dos preços em relação aos rendimentos e aluguéis locais, e desequilíbrios na economia real, como empréstimos excessivos e atividade de construção.

Anteriormente na zona de risco de bolha, Toronto, Frankfurt, Munique, Hong Kong, Vancouver, Amsterdã e Tel Aviv viram seus desequilíbrios diminuírem e agora estão no território supervalorizado do índice.

Em Frankfurt e Toronto, as duas cidades com as maiores pontuações de risco na edição do ano passado, os preços reais caíram 15% nos últimos quatro trimestres.

Em contraste, em Madri, Nova York e São Paulo os preços reais das casas continuaram a subir em um ritmo moderado.

Em média, as cidades perderam a maior parte dos ganhos de preços reais feitos durante a pandemia e agora estão próximas dos níveis de meados de 2020.

No entanto, as taxas de juros mais altas afetaram os preços dos imóveis de maneira diferente, dependendo dos desequilíbrios existentes no mercado e das condições de hipoteca e financiamentos locais.

O CUSTO DE MORAR NA CASA PRÓPRIA

A relação preço-renda do índice global indica quantos anos um trabalhador qualificado precisa trabalhar para poder comprar um apartamento de 60 metros quadrados perto do centro da cidade. Quanto maior a relação, mais cara se torna a compra.

De acordo com os analistas, os rendimentos nominais das famílias continuaram a crescer em um ritmo sólido em comparação com a década anterior. E à medida que o crescimento do empréstimo imobiliário diminuiu pela metade nos últimos quatro trimestres, a dívida agregada das famílias em relação à produção econômica vem diminuindo, especialmente na Europa.

No entanto, as taxas de desemprego abaixo da média de dez anos e as correções de preços não foram suficientes para melhorar significativamente a acessibilidade. Em média, a quantidade de espaço habitável financeiramente acessível para um trabalhador qualificado ainda é 40% menor do que antes do início da pandemia, afirma o relatório.