Câmara reabre debate sobre construção de prédios em SP com correção da Lei de Zoneamento

A Câmara de São Paulo deverá discutir a partir desta semana um projeto de lei que reabre o debate sobre a Lei de Zoneamento da capital, em vigor desde de 2016 e que teve diversos pontos revisados neste ano.

O texto que passará pela primeira de duas audiências públicas na quinta-feira (13) faz ajustes em pontos com redação considerada confusa e corrige erros na redação e no mapa que integra o regramento. Isso não impede, porém, que vereadores apresentem emendas com alterações mais significativas.

Tecnicamente chamada de Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo, essa legislação tem potencial para afetar a vida de todos os moradores do município porque determina quais tipos de construções e seus usos podem ou não existir em cada quadra da cidade. Ela é complementar ao Plano Diretor Estratégico, que define as regras gerais do desenvolvimento urbano.

Se um grande edifício é construído em uma rua qualquer, possivelmente isso tem algo a ver com Plano Diretor e com a Lei de Zoneamento.

É justamente a chegada de prédios altos onde hoje eles são proibidos ou a liberação de empreendimentos ainda maiores onde eles já são permitidos o principal temor de grupos de moradores de bairros cobiçados pelo mercado imobiliário. Locais em geral concentrados no chamado quadrante sudoeste da capital, onde estão Jardins, Pinheiros e Moema, por exemplo.

O principal conflito gerado pela revisão tratou da liberação de prédios mais altos nos chamados miolos de bairro, aprovada pela Câmara, mas vetada pelo prefeito Ricardo Nunes (MDB). O Executivo fez 58 vetos que barravam 78 medidas inseridas pela Câmara. Os vereadores derrubaram 17 vetos, mas não insistiram na questão do gabarito (altura máxima) das construções.

Ainda assim, alguns locais tiveram mudanças que passaram a permitir edifícios maiores do que os atuais, como ocorreu nas proximidades da ponte Cidade Jardim (zona oeste). A mudança surpreendeu moradores quando apareceu na última versão do mapa do zoneamento aprovado. “Não sabemos o que será discutido nesse novo projeto e mais uma vez estamos no escuro”, reclama Solange Melendez, diretora-executiva da Sociedade Amigos da Cidade Jardim.

O novo projeto apresentado pela Comissão de Política Urbana, presidida pelo vereador Rubinho Nunes (União), trata de questões específicas, como a definição de quais técnicas construtivas podem ser aplicadas para construções em locais onde o solo tem risco de afundamento, como é o caso e Moema, Água Branca, Chácara Santo Antônio e Paraíso.

Também permite a instalação de escolas particulares em algumas áreas predominantemente residenciais e nos corredores viários que ficam nas bordas desses locais.

No caso das mudanças do mapa, a principal questão é a correção de uma falha de confecção. O arquivo dividido em camadas acabou sobrepondo de forma equivocada algumas zonas sobre outras.

Em um exemplo prático, no Brás, na região central, uma zona de proteção ambiental surgiu em um local onde o zoneamento permite prédios. É como se um parque tivesse sido repentinamente criado no local, explicou o vereador Rodrigo Goulart (PSD), que será o relator desse novo projeto.

“Não haverá qualquer alteração que não tenha sido discutida nas 35 audiências públicas e aprovada na votação da Lei de Zoneamento”, diz Goulart. “É óbvio que eu não posso garantir que os vereadores deixarão de apresentar emendas”, completa.

O texto que corrige pontos da Lei de Zoneamento deverá ser publicado no Diário Oficial desta segunda-feira.

AUDIÊNCIAS DISCUTIRÃO OPERAÇÕES URBANAS

A Câmara também fará nesta semana, a partir desta terça (11), audiências para discutir a revisão de outros regramentos urbanos previstos pelo Plano Diretor, mas que funcionam com certa independência da Lei de Zoneamento. São as operações urbanas Faria Lima e Água Espraiada, as mais antigas da cidade e que estão em regiões de interesse imobiliário.

Numa operação desse tipo, o município emite títulos no mercado financeiro e quem os compra passa a ter direito de construir nos setores que fazem parte da operação. O investidor também pode segurar esses certificados para os vender em um momento de alta dos preços.

Nas áreas de operações urbanas, os certificados substituem a outorga onerosa, taxa cobrada pela prefeitura para permitir construção superior à área do lote. Sem comprar os títulos, não é possível erguer ou ampliar prédios.

Uma das regras desse sistema é que o dinheiro arrecadado só pode ser investido na área da operação, mas no caso específico da Faria Lima, um projeto do prefeito Ricardo Nunes pretende destinar parte do recurso para a favela de Paraisópolis.

Estima-se que 250 mil metros quadrados em construções ainda possam ser liberados na operação Faria Lima. Isso corresponde a aproximadamente R$ 2,5 bilhões em arrecadação com a venda de certificados.

Para concluir as obras previstas no entorno da Faria Lima, entretanto, é necessário cerca da metade desse valor. Por isso, a prefeitura propõe levar para obras de urbanização em Paraisópolis o excedente de mais de R$ 1 bilhão.

No caso da Água Espraiada, a discussão trata de ajustes para que o direito de construir adquirido seja utilizado em áreas que foram pouco desenvolvidas, como é o caso do algumas partes do Jabaquara (zona sul). Uma das possibilidades é que a construção de habitações de interesse social seja contrapartida para edificações em setores mais atrativos dentro do perímetro da operação.