Alta busca por crédito e regra da Caixa elevam juro imobiliário em bancos privados

A alta demanda por crédito imobiliário já faz bancos privados elevarem os juros de suas linhas de financiamento. O cenário também é impulsionado pela redução do teto de financiamento pela Caixa Econômica Federal, que, apesar de ter sido confirmado pela instituição na semana passada, já era aventada pelo setor há algum tempo.

O Itaú Unibanco subiu sua taxa média de 10,49% ao ano e para 10,79% ao ano + TR (Taxa Referencial), no início deste mês. O Bradesco, que oferece taxas de juros de crédito imobiliário a partir de TR + 10,49% a.a., afirma que avalia reajustes de olho no cenário atual. O Santander, com taxas a partir de 10,99% ao ano + TR, diz que a alta dos juros está prevista para ocorrer “em curtíssimo prazo”.

“O Santander vai continuar a oferecer crédito imobiliário e, se mantiver o atual contexto e patamar de demanda, haverá alta de juros”, afirma Sandro Gamba, diretor de negócios imobiliários do banco e presidente da Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança).

Os bancos devem atrair parte dos consumidores que vão perder acesso ao crédito imobiliário pela Caixa -hoje, responsável por quase 70% dos financiamentos imobiliários do país.

A partir de 1º de novembro, a Caixa vai reduzir o valor máximo de crédito para a compra de imóveis pelo SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo), que engloba propriedades de até R$ 1,5 milhão. O banco federal está trabalhando no limite dos seus recursos.

A decisão vai obrigar o comprador a dar um valor maior de entrada. A cota máxima de financiamento admitida será de até 70% do valor do imóvel, e não mais os atuais 80%, no sistema de amortização SAC (Sistema de Amortização Constante), no qual as parcelas são maiores no início e menores no fim, por causa da diminuição progressiva dos juros.

Pela tabela Price, em que as prestações são sempre iguais e compostas por mais juros, o teto diminuirá de 70% para 50% do total do imóvel.

Enquanto isso, pelos bancos privados os compradores conseguem financiar até 90% do valor do imóvel, a depender do seu perfil e do relacionamento com a instituição.

É o caso do Itaú Unibanco, primeiro a subir os juros neste mês. O banco afirma ter “o compromisso de manter taxas competitivas no mercado, com foco em atender as necessidades” dos clientes.

O coordenador do curso de negócios imobiliários da FGV, Alberto Ajzental, afirma, porém, que esse limite deve seguir a decisão da Caixa e ser reduzido nos próximos meses.

“O crédito ficou mais caro por conta da escassez de recursos e pela Selic, nesta ordem”, diz. A tendência, aposta o especialista, são os bancos emprestarem menos do que 80% do valor do imóvel para atender a mais clientes.

Para poder financiar, os bancos têm que ter recursos de poupança depositados. As instituições são obrigadas a emprestar, pelo menos 65% do que tem em depósitos de poupança. No entanto, a caderneta tem enfrentado saques maiores do que depósitos devido a opções mais vantajosas de retorno em aplicações do mercado com a Selic (taxa básica de juros) em alta.

Há um impulso de recuperação nos últimos meses, mas ainda aquém do necessário para cobrir a demanda do mercado imobiliário.

Neste ano, segundo a Abecip, os financiamentos imobiliários com recursos da poupança atingiram R$ 18,39 bilhões em agosto deste ano, uma alta de 41,3% em relação a agosto de 2023. Entre janeiro e agosto deste ano, as contratações somaram R$ 118,5 bilhões, alta de mais de 17% sobre o mesmo período do ano passado. São os resultados mais expressivos desde setembro de 2021.

O presidente da Abecip diz que o cenário atual do crédito imobiliário é muito positivo em termos de demanda e distribuição do crédito em relação a 2023. O problema é que ainda há o impacto do saque da poupança e da alta do prazo mínimo para resgate de investimento das LCIs (Letras de Crédito Imobiliário) -que substituem parte do crédito obtido com a poupança.

“É importante a redução do prazo da LCI voltar para três meses [atualmente, em nove meses], porque ajudaria na constituição do funding da casa própria”, afirma Gamba.

Para ele, no atual cenário, os bancos só tem duas saídas: reduzir o crédito ou aumentar a taxa de juros.