Projeto de Lei visa regulamentar locações short stay por plataformas como Airbnb

Cerca de 30 milhões de pessoas se hospedaram no Brasil via plataformas que oferecem as estadias de curta duração (short stay) em 2023, como o Airbnb, conforme o Mapa das Construtechs & Proptechs, desenvolvido pela Terracotta Ventures. O estudo ainda destaca que houve um salto de 69,4% dos imóveis disponibilizados para este tipo de aluguel até 2022, com um aumento de 31% desse tipo de locação. As cidades litorâneas são as que mais se destacam neste quesito.

“Os números apenas confirmam o que as cidades e os próprios condomínios têm sentido em sua rotina. Esse impacto das locações short stay fez com que muitos condomínios buscassem vedar este tipo de locação, o que gerou diversos questionamentos no poder judiciário”, explica Julia Saad, advogada associada do escritório Razuk Barreto Valiati.

Por isto, entrou em tramitação na Câmara dos Deputados, no último mês de julho, o Projeto de Lei nº 2795/2024, que tem por objetivo regular a locação de imóveis residenciais para temporada por meio de aplicativos, caso do Airbnb. Na fase inicial de tramitação, o PL sugere acrescentar disposição legal na seção “Da locação para temporada”, na Lei do Inquilinato (nº 8.245/1991), que ordena sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes.

Conforme o texto, as restrições para as locações de curta temporada só poderiam ocorrer mediante “previsão expressa na convenção do condomínio”. Além disso, trata de um dos aspectos que gera questionamentos nos edifícios brasileiros: a possibilidade de locar apenas um cômodo. Pelo PL, as negociações podem “ter por objeto um ou mais cômodos da unidade imobiliária”, prevendo que o locador se torne o responsável pelos danos causados em uma locação de curta temporada.

O que diz a lei

Ainda não há disposição legal definitiva sobre a possibilidade de realizar locações de short stay em condomínios. O Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao apreciar o Recurso Especial nº 1.819.075/RS, firmou o entendimento de que as atividades desenvolvidas pelos recorrentes se caracterizam como contrato de hospedagem, e não como locação por temporada, sobretudo em virtude da alta rotatividade de ocupantes e da prestação de serviços típicos de hospedagem, tais como lavanderia e acesso à internet. Em razão disso, a atividade foi enquadrada como exploração comercial, o que resultou em violação à convenção condominial, a qual determina a destinação exclusivamente residencial das unidades.

“Este caso, porém, trata de apartamento que foi transformado em espécie de hostel, com locações de quartos para várias pessoas simultaneamente”, analisa Julia. Destaca-se, portanto, a relevância do novo Projeto de Lei, que tem como objetivo pacificar as interpretações jurídicas e incorporar esse novo conceito de uso à legislação vigente.

“É possível notar que o Projeto de Lei nº 2795/2024 responde aos debates recentes sobre a intermediação dessas locações por provedores de plataformas digitais, que têm resultado em um aumento expressivo no volume de contratos. A proposta visa garantir segurança jurídica, sem impor proibições ao uso dessas plataformas, assegurando que a locação por temporada continue sendo permitida, salvo em situações específicas de restrição expressa em convenções condominiais”, completa a advogada.