STJ e a legalidade do Airbnb nos condomínios

No último dia 10, a 4ª turma do STJ começou o julgamento de recurso que trata da locação de imóvel em condomínios, através de aplicativos de hospedagem como o Airbnb. O ministro Luis Felipe Salomão é o relator do processo. Seu voto, foi extenso e teve como base o fato de que esse tipo de atividade não é caracterizada como comercial e que, na ausência de lei que limite essa prática, o condômino não pode ser impedido de locar imóvel ou parte dele.

O recurso analisado (REsp nº 1819075 / RS (2019/0060633-3)) trata de um caso ocorrido em Porto Alegre/RS onde mãe e filho foram proibidos de praticar a atividade de hospedagem em dois imóveis que os recorrentes detêm, atendendo ao pleito do condomínio.

Essa é uma questão que vem ganhando destaque nos últimos anos e por não ter uma legislação específica acaba gerando uma série de conflitos e isso não só no Brasil. Outros países passam por problemas semelhantes, pois se por uma lado a era digital em que vivemos nos traz uma série de facilidades, e os aplicativos de hospedagem são um claro exemplo, por outro, por serem “novidades”, muitas vezes a legislação não conseguiu acompanhar esse quesito, fazendo com que tenhamos decisões diversas sobre esse assunto, o que faz com que se acirre o debate e as visões, muitas vezes, antagônicas.

Esse caso é o primeiro a chegar ao Superior Tribunal de Justiça. Até então os casos acabavam em primeira ou segunda estância. Por exemplo, esse ano, tivemos uma decisão que foi de extrema importância sobre esse tema: a 42ª Vara Cível de São Paulo decidiu que um condomínio não pode impedir que seus moradores utilizem os apartamentos para locação do aplicativo Airbnb senão por alteração na convenção.

Como comentado, por não haver uma legislação específica há opiniões divergentes. Porém, saliento que a lei de hospedagem não regula locações acima de 90 dias (Art. 24, § 2º, Lei Federal nº 11.771 de 2008)

Se por um lado o proprietário pode dispor da sua unidade conforme melhor lhe convier, o que é um direito que lhe assiste por força do Art. 1.335 do Código Civil e em função do exercício regular do direito de propriedade descrito na Constituição Federal. Por outro lado, existem limitações ao exercício desse direito, e o limite é a perturbação ao sossego, saúde, segurança e aos bons costumes daqueles que compartilham a copropriedade, além das limitações impostas pelo direito de vizinhança (Art. 1.277 e 1.336, IV do CC) e pela lei que regula o funcionamento de meios de hospedagem.

A hospedagem não é regulada pela lei de locações, e sim por leis que tratam da hospedagem conforme acima mencionado.  Sendo  dever de todo condômino dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação ( Art.1.335, II e 1.336,IV, do CC), e locar o bem por dia, é característica dos meios de hospedagem e depende de enquadramento específico, e fazê-lo  desvia a finalidade de um edifício restritamente residencial,  além de não cumprir os requisitos descritos na lei.

Nesse sentido a Lei Federal nº 11.771 de 2008, dispõem sobre a Política Nacional de Turismo de forma clara, apontando que os meios de hospedagem para obter o cadastramento devem preencher alguns requisitos específicos.

Na prática, a grande maioria dos casos realizados pelo sistema de diárias perturbam a vida dos prédios residências e desviam a finalidade das edificações que é estritamente residencial.

Para o síndico e administradores cabe a análise do caso concreto, sendo fato notório que empregar o apartamento em sites com locações por diárias, como se fossem aparts hotéis, interfere na finalidade residencial de um condomínio, porém, utilizar o mesmo site e firmar locações mais longínquas pode se enquadrar ao esperado pelo condomínio, que deve prontamente se reunir a fim de regrar as condições necessárias para o funcionamento do condomínio.

Importante que o condomínio não proíba a locação por temporada, que não cobre taxa extra na locação por temporada, mas sim que o prédio regule a relação, estabelecendo limites de pessoas por unidades, advirta locadores que estão locando com constância a unidade em curtos espaços de tempo, procurando entender cada situação. E por fim, emita comunicados aos condôminos e regule a relação por meio de assembleia.

De qualquer forma, essa questão da regulamentação através da Convenção, foi um dos pontos levantados pelo ministro Raul Araújo que dessa forma fez um pedido vistas no processo e por isso, o recurso, no momento, não tem prazo para ser julgado.

*Rodrigo Karpat, sócio-fundador do escritório Karpat Sociedade de Advogados e especialista em direito imobiliário e questões condominiais. É coordenador de Direito Condominial na Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB/SP