Caixa eleva taxas de juros em financiamentos imobiliários

No início de 2025, a Caixa Econômica Federal implementou um aumento nas taxas de juros para financiamentos imobiliários, com elevações que variam entre 1 e 2 pontos percentuais. Essa mudança, que entrou em vigor no dia 2 de janeiro, se aplica apenas a novos contratos e varia conforme a modalidade escolhida pelo cliente.

As alterações nas taxas são atribuídas pela instituição a uma análise dos fatores “mercadológicos e conjunturais”, respeitando as diretrizes prudenciais para a definição das condições de crédito.

Para os financiamentos atrelados à Taxa Referencial (TR), houve um aumento significativo. Anteriormente, a taxa estava fixada em TR mais 8,99% a 9,99% ao ano, mas agora passa a ser TR mais 10,99% a 11,49% ao ano para imóveis residenciais avaliados em até R$ 1,5 milhão. Para imóveis acima desse valor, incluindo os comerciais, a taxa pode alcançar até 12% ao ano.

No caso da linha de crédito Poupança Caixa, que considera a remuneração da caderneta de poupança acrescida de um percentual adicional, as taxas também sofreram um ajuste. Antes, elas variavam entre a remuneração da poupança mais 3,10% a 3,99% ao ano; atualmente, as taxas estão entre a remuneração da poupança mais 4,12% a 5,06% ao ano.

Essas mudanças se aplicam às linhas de crédito que utilizam recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) para imóveis com valor máximo de R$ 1,5 milhão. Entretanto, o programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV), que utiliza recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), não sofreu alterações nas taxas. As famílias com renda mensal de até R$ 8 mil podem financiar imóveis com valor máximo de R$ 350 mil por taxas que variam entre 4,07% e 8,47% ao ano.

A advogada Daniele Akamine realizou simulações para ilustrar o impacto dessas novas taxas sobre os financiamentos. Usando como exemplo um cliente de 30 anos que busca um financiamento de R$ 500 mil com prazo de pagamento de 30 anos, Akamine revelou que na modalidade com correção pela TR, a primeira prestação aumentou em R$ 562,71 utilizando o Sistema de Amortização Constante (SAC). Se o comprador não realizar amortizações durante o financiamento, o custo total do imóvel poderá aumentar em até R$ 100.700.

No sistema Tabela Price (TP), onde as prestações permanecem constantes durante todo o financiamento, o aumento na parcela é semelhante; contudo, o custo total do imóvel pode aumentar ainda mais substancialmente — estimando-se um acréscimo total de R$ 183.200.

Para a linha Poupança Caixa, o aumento da parcela sob o sistema SAC foi de R$ 280,88. Assim, o comprador deve esperar desembolsar R$ 59.600 adicionais ao longo do financiamento. Já no sistema Price para essa modalidade, o aumento foi de R$ 297,21 na prestação mensal e um acréscimo no custo total do imóvel que chega a R$ 124.300.

Akamine enfatiza que atualmente a linha vinculada à poupança se apresenta como a melhor opção disponível na Caixa. No entanto, ela alerta que se a taxa básica Selic voltar a cair no futuro próximo, isso pode tornar novamente a Taxa Referencial uma alternativa competitiva.

Com as novas taxas elevadas também ocorre uma repercussão direta sobre as condições financeiras das famílias: quanto maior for o valor das prestações mensais exigidas pelos financiamentos, maior deverá ser a renda dos clientes para viabilizar essas operações. Segundo especialistas do setor imobiliário, cada aumento de 1 ponto percentual nos juros pode resultar na exclusão de cerca de 300 mil famílias do mercado imobiliário.

A Caixa Econômica Federal detém aproximadamente 70% do volume total dos financiamentos habitacionais no Brasil e suas decisões influenciam diretamente os demais bancos do setor. Portanto, quando este banco ajusta suas taxas para cima, é comum que outras instituições sigam esse exemplo.

Por fim, é importante ressaltar que já no final de 2024 houve alterações nas regras para financiamentos realizados com recursos do SBPE. O banco instituiu limites nos valores dos empréstimos e reduziu as cotas máximas financiáveis por cliente. Com essas mudanças e considerando o cenário atual — marcado pela alta dos juros básicos — espera-se que as dificuldades para aquisição da casa própria aumentem ainda mais.