Proibição do Airbnb em condomínio reacende debate em Santos

O aplicativo de hospedagem Airbnb foi proibido formalmente no Edifício Excelsior, um dos condomínios mais emblemáticos do bairro do Boqueirão, em Santos. Conhecido popularmente pelos moradores como o “prédio torto“, o condomínio venceu uma disputa judicial para manter a restrição de locações de apartamentos por meio de plataformas digitais de curto prazo.

A decisão local ganha força após o posicionamento recente do Superior Tribunal de Justiça (STJ). Em sessão realizada em 7 de maio de 2026, a Segunda Seção da Corte definiu que o aluguel de curtíssima duração em áreas residenciais só pode ocorrer se houver aprovação explícita de dois terços de todos os proprietários do condomínio em assembleia, com a devida alteração formal na convenção interna. Sem esse quórum qualificado, que exige a concordância da totalidade e não apenas dos presentes na reunião, a atividade do Airbnb permanece vetada.

O desdobramento acirra a discussão sobre o uso do Airbnb em condomínios residenciais, especialmente em estâncias balneárias. Em cidades turísticas como Santos, onde a modalidade de hospedagem alternativa expandiu-se de forma acelerada, a medida reacende o debate entre síndicos, proprietários de imóveis e defensores do livre direito de propriedade.

O fim da zona cinzenta jurídica no setor de locações

Historicamente, o modelo de negócios do Airbnb operava em uma lacuna da legislação brasileira. A atividade não se enquadrava perfeitamente no aluguel residencial tradicional — regido pela Lei do Inquilinato e caracterizado por contratos de meses ou anos — e tampouco se equiparava ao serviço de hotelaria convencional, por ser exercido por pessoas físicas sem estrutura empresarial de serviços.

“A decisão do STJ encerra a ambiguidade jurídica ao consolidar o entendimento de que a locação frequente, organizada e impessoal possui natureza comercial”, aponta o relatório do colegiado de direito privado.

Com base nessa interpretação, se a convenção original do condomínio estabelece o uso estritamente residencial do prédio, a proibição ao Airbnb já é considerada válida de forma automática, mesmo que o nome da plataforma digital não esteja textualmente citado nas normas internas da edificação. O precedente serve agora de orientação para os tribunais de primeira e segunda instância em todo o território nacional.

Impacto econômico e a posição do município de Santos

A consolidação de regras mais rígidas para o funcionamento do Airbnb desperta atenção devido ao potencial reflexo na economia do turismo na Baixada Santista, que costuma registrar pico de demanda em feriados prolongados e durante a temporada de verão.

Com exclusividade ao ABCdoABC, a Prefeitura de Santos disse que “acompanha a discussão no STJ, mas reforça que se trata de uma relação entre proprietários, condomínios e usuários.”

 A Administração Municipal ressaltou ainda que a cidade dispõe de uma infraestrutura hoteleira consolidada e tradicional para absorver o fluxo de visitantes. Atualmente, a rede oficial conta com os seguintes indicadores de capacidade:

• Mais de 5 mil leitos disponíveis para reserva de visitantes.
• 35 empreendimentos ativos, incluindo hotéis de bandeiras internacionais e pousadas.
• Suporte aos cruzeiros marítimos, com ampliação sazonal de leitos devido às escalas de transatlânticos que atracam no Porto de Santos.

Convivência e pontos de vista dos proprietários

A restrição ao Airbnb divide opiniões no cotidiano dos condomínios. De um lado, gestores prediais justificam o bloqueio com base em argumentos de segurança, rotatividade excessiva de desconhecidos nas áreas comuns e descaracterização do ambiente familiar. De outro, proprietários apontam que a locação temporária representa uma fonte de renda essencial para o custeio das próprias taxas condominiais e manutenção dos imóveis.

Há, porém, exceções na dinâmica de compartilhamento de espaços. A proprietária Juliana, moradora de Santos que realiza locações pelo Airbnb, relata uma realidade distinta da maioria dos anfitriões comerciais:

“Não se enquadra muito no meu caso, pois eu moro no apartamento. Então sou muito seletiva pela minha segurança. E o síndico e vizinhos sabem e não se importam. Aqui é como família”, explica Juliana.

O cenário demonstra que, embora o precedente do STJ ofereça ferramentas jurídicas para os condomínios proibirem o Airbnb, a aplicação prática da regra dependerá do perfil de gestão de cada edifício e da tolerância acordada entre os próprios moradores.