Plano Diretor SP: Praças privadas serão contrapartida de prédios mais altos

Áreas verdes abertas ao público em terrenos particulares são raras em São Paulo, mesmo que sejam incentivadas pela principal lei urbanística da cidade, o Plano Diretor. O mais comum é que os condomínios tenham jardins cercados por grades ou apenas paredões altos voltados para a rua, deixando áreas de lazer para algum espaço interno.

A revisão do Plano, sancionada pelo prefeito Ricardo Nunes (MDB) na semana passada, agora dá novos benefícios às construtoras que deixarem áreas livres no térreo, podendo registrá-las como praças urbanas em área particular. Quem aproveitar essa nova regra ganhará o direito de construir edifícios maiores.

Essas praças privadas de uso público podem ser criadas só nas áreas próximas a estações de metrô, trem e corredores de ônibus ?os chamados EETUs (Eixos Estruturantes da Transformação Urbana).

Elas devem ter área de no mínimo 250 m² e estar sempre abertas à circulação de pedestres. É proibido fechá-las com qualquer tipo de barreira ?mesmo em eventos temporários?, mas o controle de acesso será permitido à noite. Limpeza e manutenção ficam sob responsabilidade do proprietário.

Há exigências para garantir o mínimo de arborização: ao menos metade da praça deve ter o solo ajardinado, e nessa área deve haver no mínimo uma árvore a cada 25 m². A menor praça possível nessa modalidade, portanto, teria no mínimo cinco árvores.

As regras não vão muito além disso. Não há obrigação de construir assentos ou lixeiras, por exemplo. Há a possibilidade de se construir quadras e áreas de lazer e cultura, mas isso não é obrigatório.

O conceito é muito parecido com outro que já existe e também é estimulado pelo Plano Diretor de 2014, mas que pouco foi utilizado pelas construtoras: a fruição pública. Esse é o nome dos calçadões em terrenos particulares, destinados à circulação de pedestres e geralmente com acesso direto a lojas e restaurantes.

A lei já dá um desconto de metade do valor da taxa cobrada das construtoras, a outorga onerosa, para quem destinar parte dos terrenos (também a partir de 250 m²) à fruição pública. Nesse caso, é obrigatório manter o local sempre aberto, sem exceções, e não há área verde mínima.

O principal atrativo para as empreiteiras, agora, é a permissão para construir além do máximo previsto em lei. Esse acréscimo de área construída será equivalente a metade da área da praça.

O vice-presidente do Secovi-SP (sindicato das construtoras), Claudio Bernardes, elogia a possibilidade de se construir mais, ter fachadas ativas com lojas voltadas para as praças, e o controle de acesso à noite. Ele compara a medida aos “pocket parks” de cidades americanas ?segundo ele, em Nova York já são mais de 400. Bernardes diz, porém, que o texto precisa ser melhorado por uma regulamentação para ficar mais claro.

“Se você tem que deixar [a praça] permanente aberta, mas pode ter controle de acesso, você tem que deixar um porteiro lá? Estou imaginando, mas tudo isso vai dificultar muito ou impedir que isso seja feito. Como está muito mal escrito, cabe uma regulamentação”, diz Bernardes. “Não dá, tem que ser aberto durante o período que as pessoas usam, né. A hora que está todo mundo dormindo, quem vai usar não é boa coisa.”

Ele também esclarece que os bairros mais caros devem atrair mais praças privadas. Isso porque, ali, o acréscimo de área construída será mais lucrativo para as construtoras. “Eventualmente, se isso se demonstrar uma coisa atrativa, o que se pode fazer é que para áreas que tem um valor menor, você [a prefeitura] pode destinar um benefício um pouquinho maior, para estimular também quem está numa área que não está usando esse benefício também usar”, sugere.

A primeira versão apresentada pelo relator da revisão, vereador Rodrigo Goulart (PSD), previa um plano municipal e usava a expressão “praças privadas” para se referir a esses espaços. Havia também a possibilidade de a prefeitura dar descontos na cobrança de IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) para os proprietários. O trecho foi retirado após críticas e a nomenclatura alterada para “praças urbana”, mas parte do conceito foi transferido outra parte do projeto.

“Acabamos deixando a praça urbana com o mesmo conceito da fruição púbica”, explica Goulart. “Eu acho até que vai ser difícil o empreendedor oferecer isso, mas o importante é que ele tem essa possibilidade, é algo que dá mais urbanidade aos projetos.”

O vice-presidente do Secovi-SP é favorável a permitir essas praças privadas em outras regiões da cidade, não só nos eixos de transporte. Goulart diz que já recebeu sugestões do tipo e não descarta uma adaptação da lei no futuro.

A novidade desagradou movimentos de moradores contrários à verticalização sem planejamento na cidade. A urbanista Lucila Lacreta, conselheira do Movimento Defenda São Paulo, classificou as praças particulares como “anacrônica, ridícula, acintosa e um descalabro”.

“É uma área minúscula para fazer uma pracinha, que provavelmente ninguém vai usar, para construir mais ainda”, diz a urbanista. “Precisamos de parques com ‘p’ maiúsculo. Se fosse uma proposta para o beneficio da população, as construtoras teriam de implantar os cem parques que não foram feitos na cidade.”

Sobre a falta de planejamento, o relator diz que a responsabilidade de aprovar os empreendimentos, inclusive com áreas construídas além do limite, considerando os impactos no entorno, é da prefeitura. “Estamos abrindo essa possibilidade e cada um dos projetos será analisado. A depender da capacidade da instalação, a prefeitura vai aprovar ou não. É simples”, diz Goulart.